租期未到，酒店却要提前解约，上千万元的装修费如何计算？今年年初，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理了一起房屋租赁合同案件，双方因酒店上千万元的装修费起争议，法官将鉴定意见作为法院认定事实的重要依据，妥善处理案件。

　　2018年，乌鲁木齐某酒店管理公司（以下简称：酒店管理公司）看中沙依巴克区一商业楼，于是从新疆某房地产公司（以下简称：房地产公司）租下该商业楼的12-15层用于经营宾馆，租期自2018年11月至2022年1月，租金为每月45万余元，按月支付。

　　双方约定，若酒店管理公司出现违约行为，房地产公司有权提前解除合同并可向对方主张合同租金总额10%的违约金。

　　2021年1月至2021年5月，酒店管理公司持续拖欠租金。直至当年5月底，酒店管理公司以经营困难为由向房地产公司发出《解除合同申请》，请求协商提前终止租赁合同。经协商，房地产公司同意提前终ebet易博真人平台止租赁合同，但要求酒店管理公司支付欠款并在三日内交还房屋。

　　合同解除后，酒店管理公司并未缴纳欠付的房租，也没有腾房屋。房地产公司多次催促未果，将酒店管理公司起诉至沙区人民法院，要求酒店管理公司返还房屋并支付租金和违约金等费用共400余万元。

　　庭审中酒店管理公司辩称，合同解除时间为2021年5月25日，但房地产公司在同年6月1日就将其租赁的房屋重新租给了第三方，还把案涉房屋的门锁全部更换，而屋内还存放着酒店管理公司的资产，其行为给酒店管理公司造成巨大经济损失。

　　酒店管理公司也因此向法院递交了反诉状，要求房地产公司对其占用酒店设施资产所造成的损失承担相应责任，并赔偿其装修损失等费用1100余万元。

　　根据当事人申请，法院启动了鉴定程序，鉴定出酒店管理公司的实际装修损失为1100余万元。经沟通，双方都同意由房地产公司继续利用酒店管理公司的装修物品，并同意评估折抵欠付房租ebet易博真人平台等。

　　庭审中，法院确认酒店管理公司欠付的租金为178万余元。法官根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，明确装修动产与不动产分别处理的思路，通过查看装修成新率，分析装修可利用年限，了解房地产公司解除合同后继续使用装修的意愿，酌定由房地产公司在鉴定结论基础上以30%的比例对酒店管理公司予以赔偿，并对解除合同、返还房屋、支付租金等诉求一并处理。

　　此外，关于房地产公司主张的170余万元违约金的问题，该案主审法官孙俊伟介绍，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

　　“在这起案件中，双方在合同履行期间恰好经历了2次疫情，属于合同当事人均无法预见的事件，不属于商业风险的重大变化，被告租赁案涉房屋作为宾馆使用进行商业经营ebet易博，必然受到影响。另外，相关行政部门也出具了进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的相关文件。因此，被告逾期未向原告支付租金虽构成违约，但有客观原因。” 孙俊伟说，法院并未支持原告对违约金的主张。

　　今年1月，法院判决双方解除租赁合同；酒店管理公司向房地产公司支付房屋租赁费170余万元；房地产公司向酒店管理公司支付装修损失340余万元及鉴定费22500元。

　　首先，房屋租赁合同要明确约定双方权利义务，包括违约责任ebet易博，合同对双方均有约束力，我国法律规定租期6个月以上的要签订书面租赁合同，否则视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，使双方租赁关系为不确定状态；其次，在履行租赁合同中，要诚实信用避免违约，否则将付出相应代价，尤其在存在较大数额的装修装饰行为的情况下，如违约，合同解除后守约方仅负有补偿责任；再次，租赁房屋要审查房产证、建设规划许可证等相关证件，确定出租人身份和租赁房屋的合法性，无建设工程规划许可证租赁合同是无效的；租赁合同虽然规定同等条件下的优先承租权，但是租赁合同解除后是不存在优先承租权的。

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