房地产市场火热的时期，凡是强调自己的楼盘有非常品质的房地产开发商，通常在项目筹建之初，就已经把会所作为配套功能，放在设计之中。

　　我看过很多这样的会所，除了一线城市，还跑过一些省份的二、三线%按照未来业主的生活便利的方向来设计，很多都在小区里面，以宣示业主的特权。

　　这类会所基本上都是大杂烩，什么功能都一点，室内有健身、游泳、棋牌室、高尔夫、乒乓球、少儿中心、餐饮区、理发、美容等等，室外还有泳池、网球、篮球等，那些有实力的、小区总建筑面积几百万平米的大项目，更是盖起了室内标准泳池、室内羽毛球馆、篮球馆等。不能不说考虑得十分周全。

　　那些作为销售大厅的会所在楼盘初期就已经盖好，用于销售接待、展示、签约的地方。这个时期的会所使命，是作为楼盘的名片助推销售，服务楼盘项目，销售人员会结合会所功能区，为客户描绘未来入住后的美好生活，讲得天花乱坠，以此撬开客户钱包。

　　会所作为楼盘项目的一部分，当楼盘销售一空，投资成本就已全部收回，因为业主的房价已经均摊了。所以，售楼结束后，会所就会出现一段时间的空档期。接下来的会所将交给物业公司自营，或商管公司招商。

　　这个时候尴尬的情况就发生了。如果交给物业公司经营，他们只能按照小区服务配套来管理，业主都没入住，而公司总部又要求产生业绩，物业公司就不干了。

　　因为他们根本不懂会所经营，物业公司的职能就是服务好业主，ebet易博官方网站维持开发商的品牌形象，即使会所开业经营，也只能象征性地收费，由于不专业，业主并不满意，都去外面消费，这样就很难收到所谓的营业款，总部仍然需要拨款补偿亏损ebet易博真人平台。

　　如果交给商管公司招商，因为功能区、营业动线、专业设施等存在的设计缺陷，很难招到整体租赁的专业机构，只能分项招商，这样一来，会所像一个市场，商家为了生意，要求开放外来人员消费，这样的话增加了管理难度，业主也极为不满意。对于开发商来说，严重影响形象和口碑。

　　要避房地产会所的尴尬，在楼盘项目初期就要请专业机构介入，这个机构可以是自己的会所管理公司，也可以是外部专业机构。

　　这些专业机构会从经营的角度提出诸多设计要求。毕竟，当楼盘销售结束，会所需要继续使用，向业主提供服务，同时，总部必定希望能产生经济效益，自负盈亏，这样就要兼顾服务业主与经营效益，所以，专业设计和会所面向外部的位置就很讲究。

　　这样比较专业的会所在管理上分三个阶段。第一阶段的作用就是帮助楼盘销售，归楼盘项目管理和维护；第二阶段由物业公司代管和维护，不收费提供局部区域服务。这是一个较长时期，不应该有任何业绩要求，ebet易博官方网站等待业主陆续装修入住，当小区入住率达到60%，会所管理就进入第三个阶段。

　　第三阶段的会所已经可以靠业主和外部的客户，维持基本的运营开支，可以按市场化进行运营和考核，但对专业的经营和管理，提出了较高的要求ebet易博真人平台。

　　有些高档楼盘的会所规模较大，2-3万平米，会所功能区比较全面，但仅对业主开放，服务按照星级酒店标准，实行会员制服务。业主在买楼时就获得一张存有一定金额的VIP卡，作为小区业主的身份与福利，这张身份卡每年还需缴纳固定的高额会员费。

　　卡里赠送的金额可以消费所有会所服务，至于是原价消费还是折扣消费，就要看后期充值的金额所选择的服务权益。

　　这类经营模式可自营，也可招标，由于经营管理比较复杂，部分功能区由几家机构各自经营，服务品质难以保持一致性和可靠性，当业主不再缴纳会费和充值，高额的成本使会所难以为继。

　　这类会所往往是总部有雄厚实力的开发商，会所只是一个公关平台，属于总公司运营成本。

　　另有一些比较专业的地产会所，规模中等，约1500~3000平米，属旗舰级的可达8000~10000平米以上。当初设计定位就是作为商业会所设计。这类会所功能区提供的服务相对集中与普及，如健身、游泳、美容、青少年健身中心等。

　　这类会所的位置与外部连接，当业主入住达到60%，物业不再管理，移交专业机构完全进行市场化运营，兼顾服务业主与外部客户，但二者在服务权益上有一定的差异。

　　地产公司旗下如果有会所管理公司，可以由会所管理公司经营；如果没有，就一定是招标选择专业的健身机构或美容机构运营。

　　完全市场化运营的会所对业绩要求较高，因为是自负盈亏，就算地产公司由会所管理公司，总部也会按市场化要求进行利润与成本的考核。

　　这类会所的巨大优势就是有固定的业主，只要价格合理，服务到位，业主忠诚度是很高的。

　　任何地产会所最终都要按照经济问题去做思考，会所三个不同阶段的作用和管理方式必须有差异，循序渐进，这样才能最终产生经济效益，并服务好业主。

　　在目前经济大环境的背景下，健身市场受到很大的影响。但地产会所具有得天独厚的优势，就是有固定的业主，这是天然存量，如果经营得不好，只能说他们是“抱着金饭碗要饭”。