ebet易博官网app下载ebet易博官网app下载2023年9月24日，由江苏省城镇化和城乡规划研究中心承办的2022/2023中国城市规划年会“社会资本如何参与城市更新”学术对话在武汉召开。来自政府、企业、高校的8名全国著名业界专家与行业同仁500余人齐聚一堂，围绕社会资本参与城市更新的实施路径，深入交流研讨如何通过激励和规范手段引导社会资本进入城市更新领域，展望合作模式和实操路径，为推进实施城市更新行动贡献跨领域和跨专业力量。
在城市更新中引导社会资本参与，形成有为政府与有效市场的结合局面，是多方共识。但从现实看，城市更新项目普遍存在产权复杂、资金平衡难、限制条件多、不确定性高等问题，市场参与较低。一方面，依靠政府财政项目实施不可持续；另一方面，缺乏统筹规范的制度，也易产生社会问题。因此，有必要探讨社会资本参与更新的现实路径，探讨包含激励和规范等多方面的策略应对，促进政府及属地国企平台角色优化——增强合作处变能力、引导鼓励社会资本进入、强化社会发展公平正义。
2023年9月24日，由江苏省城镇化和城乡规划研究中心承办的“社会资本如何参与城市更新”年会学术对话在武汉召开。会议邀请了来自政府、企业、高校的8名全国著名业界专家，围绕社会资本参与城市更新的现实问题，深入交流研讨如何通过激励和规范等政策应对引导社会资本进入城市更新领域，展望多主体的合作模式和可行路径，为推进实施城市更新行动贡献跨领域和跨专业力量。国内专家学者及业界同仁齐聚一堂，500余人到场聆听与交流，反响热烈。
会议由学会理事、城市更新分会委员、城乡治理与政策研究专委会委员，江苏省城镇化和城乡规划研究中心主任丁志刚主持。学会副理事长、江苏省政协副主席、九三学社中央委员会常委、江苏省委主任委员周岚，学会副监事长、清华大学建筑学院教授、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚，学会常务理事、江苏省城市规划研究会理事长张鑑，学会常务理事、城市设计分会委员、深圳市城市规划设计研究院有限公司董事长司马晓，学会常务理事、城乡治理与政策研究专委会主任委员、南京大学建筑与城市规划学院教授张京祥，华润置地有限公司城市更新事业部副总经理汪亮，愿景明德（北京）控股集团有限公司城市更新副总裁关心，清华同衡规划设计研究院有限公司副总规划师刘岩等特邀专家进行了精彩主题发言。
学会副理事长，江苏省政协副主席，九三学社中央委员会常委，江苏省委主任委员、教授级高级城市规划师
学会副理事长，江苏省政协副主席周岚认为，随着中国城市发展方式的转型，城市增长重心从外延扩张为主转向存量更新为主，政府通过实施城市更新来解决快速城镇化时期累积的“城市病”、推动可持续的高质量发展，需要积极鼓励社会资本参与城市更新行动，而社会资本参与的关键是资金平衡问题，建议四策联动：一是拉长周期、打通规划建设和运营环节，以物业的长期运营收入来弥补一次性开发收益的不足；二是拓展空间、采取大区域平衡、片区统筹策略；三是刚柔并济、推动控制性规划和包容性规划的双向融合，支持自上而下的政府规划实施和自下而上的市场策划运营要求落地；四是重心下移、授权城市政府探索城市更新制度的变革创新，包括规划制度、土地制度、产权制度、开发机制和社会治理方式等。
她还结合江苏推动城市更新行动省级试点的实践，提出构建由“相关部门、街道、社区、国资平台、居民、企业”等形成的更新联合体，一方面负责制定更新项目的实施纲要，统筹地区公共空间和设施规划，满足居民对人居改善需求要求；另一方面，推动市场力量参与前期策划、中期建设、后期运营，共同制定城市更新项目的可操作可持续实施方案。
最后，周岚提出上述机制需要城市规划、建设、管理方式的变革和重构，也需要金融、税收、交易等经济政策的支持。城市规划师要深度融入参与到这个进程，在支撑中国城市高质量发展的进程中推动实现规划学科的螺旋式上升再发展，创新形成面向中国式现代化的中国城市规划理论体系。
学会副监事长，清华大学建筑学院教授，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长
学会副监事长、清华大学建筑学院教授尹稚认为，城市更新是一个开放议事体系的重建，不是简单传统规划的重编，应采用节点嵌套议题的方式把城市更新行动嵌入到当前规划体系当中来，突出解决问题的关键点，改变解决问题的方式和流程。
他认为社会资本要参与城市更新的核心是金融工具创新，在土地财政大幅下滑和面向终结的背景下，城市会进入一个更漫长、有效建设和有效运营、可持续资产价值提升的过程，无论是之前的PPP还是现在的REITs，都是想鼓励更多的建设者、管理者在这一过程中有效地维护资产和经营资产，但不是所有的城市更新类型都适用REITs。此外，通过趸租模式转向年租制的供地方式，可以构建增值收益回收机制，进而为社会资本的进入提供更好的前景。当前，需要着力理顺地籍和产权等一些列问题，为建立全国统一大市场奠定基础，完善产权立法，建立市场化的更新机制。从资产角度来看，历史文化名城、街区的未来潜在资产价值最大，因为它具有唯一性和不可替代性，但是需要用创新金融工具、资产核算、资产统计才能够有效推动。对于城市规划师而言，要增强自身通用技能，增强沟通、协调、合作的能力，通过多学科、多领域的共同协作才能有效推动更新实践。
最后，尹稚认为城市更新应当是地方事务，不应过度依赖顶层设计，要尊重地方政府的创新创造。
学会常务理事，江苏省城市规划研究会理事长张鑑结合自己的规划设计与规划管理工作经历，指出当下城市更新工作是城市规划的中长期的转型方向之一，城市更新的难点在于“留改拆”模式带来的挑战，从原有旧城改造的拆除重建到现在城市更新的留改拆，有无穷的不确定性，社会资本参与的困难也在于此。
基于这个前提，他认为社会资本投入有许多基本的前提条件，诸如：地籍要清楚，产权要明晰，土地可出让（小面积地块），产权可交易（哪些房子建成以后可以变现），物权可经营（经营权可作为一种资产来运作）以及服务可增值等等许多要素。同时，他认为城市更新中，公共财政和社会资本的共同参与，城市更新中的一事一议等操作过程，要妥善处理好程序和利益的公开、公平和公正。普适性、普惠性的民生项目，应该以政府公共财政投入为主。
同时，张鑑提出政府层面应积极制定相关政策措施，支持社会资本参与城市更新。结合推动社会资本实施城市更新行动，考虑到现实中项目实施主体、项目开发方式、产权人和利益相关人需要等的调整变化，优化详细规划制度，修订消防和市政管线规划设计规范等以适应城市更新建设中的现实情况。特别需要指出的是，在这个政策修订的过程中，也需要社会资本的主动参与，根据各自碰到的迫切问题，提出需要的政策建议，政府在此基础上研究出台政策，上下互动，这有利于符合实际情况需求的实用政策的快速出台。
最后，他还提醒社会资本在参与涉及到历史文化保护类的城市更新项目时，要确保历史文化遗产的严格保护、有效利用和全面传承。
学会常务理事、城市设计分会委员，深圳市城市规划设计研究院有限公司董事长、教授级高级城市规划师
学会常务理事、深圳市城市规划设计研究院有限公司董事长司马晓认为社会资金进入城市更新有两个最关键问题，一是要给社会资本可持续经营的合理利润和收益，二是要提高社会资本进入城市更新领域的确定性。
结合深圳的实践，司马晓认为一是允许土地一二级市场联动，让社会资本有意愿和政府共同参与一级市场开发并继续二级市场的建设；二是要发挥政府引导统筹的龙头作用，通过城市更新专项规划制定更新单元，有序引导并片区统筹城市更新项目的实施；三是要加大对市场主体进入城市更新的赋权，同时明确约束规则，形成了明确的规则和管理要求，给市场主体明确的参与方式、参与要求和工作预期，达成投资主体和政府双方共赢的局面。
围绕深圳城市更新的两种不同模式，司马晓认为城市更新的良性运作离不开社会资本的参与，关键要理顺政府、市场、业主居民的合作模式，坚持政府引导、市场运作，才能促进并保持城市更新的可持续发展。拆除重建类城市更新项目依据城市更新单元这样一个统筹单元，搭建多元主体的利益协商平台去破除土地历史遗留问题；综合整治类城市更新项目，城中村改造可依靠提供定制化增值服务，包括物业进村、场地运营等方式，实现微利可持续，旧工业区改造由企业通过长期运营实现长周期的成本收回和盈利，通过赋权和监管，实现生产性工业用房的使用属性不改变、严控二次转租、稳定租金、提供全面的政策服务、给与企业稳定的发展预期等更新成效。
学会常务理事、城乡治理与政策研究专委会主任委员，南京大学建筑与城市规划学院教授
学会常务理事，南京大学建筑与城市规划学院教授张京祥指出社会资本参与城市更新的难度主要体现在盈利空间有限、更新实施周期较长、对象权属复杂、更新过程不确定性高等方面。复杂权属关系会带来较高的交易成本，导致操作困难，采用一事一议等不确定性高的方式会导致难以形成稳定安全的收益预期，投资的风险较大。然而当前地方财力有限、债务负担，经济和房地产下行，运营环节重要性提升等方面的外部环境变化导致城市更新需要更多引导和允许社会资本参与。房地产进入普遍微利时代以后，大量民企、资本参与城市更新的愿望也得到提高。
张京祥认为要引导社会资本参与城市更新，一是需要创造宽松透明的环境，广泛的告知社会更新相关信息，以促进多主体的公平协商和合理的利益分配方案。二是要让社会资本一开始就要介入到城市更新项目的谋划、策划和规划，让运营策划前置，贯穿城市更新的全过程。三是要以国资平台公司为主体去搭建一个多方参与的更新联盟，发挥其作为准政府角色在统筹、沟通、连接上的优势，更好应对城市更新中重资产投资、利益统筹、政府和市场关系统筹等命题；社会资本则作为国资平台上的插件，发挥其轻资产、灵活运营的优势。四是要推动共同缔造，带动居民参与，以激发社区居民在城市更新中的主人翁意识。
华润置地城市更新事业部副总经理汪亮，首先介绍了华润置地从一块地、一条村、一个片区、到一个城区的城市更新实践，并提出了当前城市更新的四大挑战。一是政策如何落地，即如何综合用好国家政策工具箱、各地城市如何因地制宜制定政策、及如何确保政策可实施落地。尤其是在涉及相关利益方的权益确定、权益分配、权益实现三个核心环节，更新政策应做好充分的衔接与落实。二是市场如何开放，各地政府的态度影响了平台公司及国央企、民企、外企等社会资本参与的方式和深度。三是政府如何推动，政府组织更新工作面临投放行政力量、解决资金来源、应对市场变化、做好城市经营、维持社会稳定等一系列挑战。四是高质量发展如何实现，高质量发展的目标，要求城市更新从单一的物质空间提升，向推动实现空间重构、功能重组、社会重塑转变。
最后，应对挑战并结合实操经验，他提出了“政府引导+市场运作”的机制建议和片区统筹更新的模式建议。“政府引导+市场运作”的机制旨在通过政企联动的合力高效运作，降低行政成本、贴合市场需求、解决前期投入、实现价值最大、减少社会风险并加大公众参与。片区统筹更新的模式则是在存量低效用地相对集中的一定规模片区，通过协商式规划，制定综合实施策略和路径，建立涵盖土地整理、开发建设、城市运营的全流程更新发展模式，可以实现社会权益最大、经济效益最大和实施效率最优。
愿景明德（北京）控股集团有限公司城市更新副总裁关心结合近五年的城市更新和老旧小区改造的政策背景，指出城市更新已由“拆建为主的销售型”迭代为“以人为本的运营型”，改造+运营服务能力是城市更新产业链中不可替代的重要组成部分，让不拆的部分实现持续运营形成自闭环才能实现城市高质量更新。
他认为，要实现可持续的城市有机更新，一是需注重党建引领治理，强调顶层政策先行，建立完整更新生态，并达成多方共识的运营前置方案；二是坚持做难而正确的事，依托延迟兑付的PPCt（政府、企业、社区及第三方机构合作）模型，建立全程陪伴式的一体化服务微利可持续模式。三是建立民政企共谋、共识、共评的实施计划，满足不同主体的实施需求ebet易博，算好自平衡实施的共利总账，并分段实施、试点先行。
在此基础上，他分享了北京劲松、济宁任城区、重庆九龙坡、深圳元芬、长沙文昌阁等案例，阐述如何从资产运营出发，通过改造和赋能让消费升级，提升运营收入以实现项目自闭环。同时，他提出了社会资本参与城市更新的金融模型可行性和治理型社会资本参与可能性的政策建议ebet易博。最后，他认为政府提供政策支持、银行提供创新金融工具、平台公司牵头归集资产资金，以及公平公正的授权给有能力、有意愿、有情怀的社会企业可能是社会资本参与城市更新的有效路径。
清华同衡规划设计研究院有限公司副总规划师刘岩结合近年来自己参与的城市更新实践工作的经验，指出社会投资较难进入城市更新的原因，提出了让社会资本参与城市更新的三个层面准备，并阐述了规划专业应对城市更新的思考。
他认为，社会资本难以进入城市更新主要是因为资本与城市更新的本质特点存在差异，且城市更新的对象自身存在明显的资产壁垒。基于此，政府推动社会资本参与城市更新，一是需要做好政策层面准备，放弃用运营平衡投资的幻想，解决使用权、经营权的资产评估障碍，才能谈及财务平衡的可能性；二是做好管理层面准备，政府要干预有度，克制管理及立法冲动，要放手让地方政府去尝试；三是操作层面的准备，需尽快调整对国资平台的考核办法，加强重资产的增值考核，放松轻资产盈利的考核目标与周期，这是社会资本能够介入城市更新的最基本前提。同时，刘岩对希望介入城市更新的社会资本从资产管理角度提出了建议:从大处看、往中等靠、做小事情。投项目不如投产品，精心打磨运营团队和产品。
最后，针对规划行业应对城市更新时代的准备，刘岩提出“宏观资产甄别、微观场景营造”，以运营团队为核心、多专业平等合作的“新规划”方法。并以佛山禅城和苏州子城为例，对这一方法进行了阐释。
学会理事、城市更新分会委员，江苏省城镇化和城乡规划研究中心主任、教授级高级城市规划师
学会理事、江苏省城镇化和城乡规划研究中心主任丁志刚基于现阶段江苏省城市更新中社会资本的参与情况，提出从参与形式看，社会资本独立统筹项目较少，集中在施工、运营环节；从项目类型看，集中于能产生空间增量收益或形成经营性资产的项目，其中低效产业用地更新项目吸引力较大。从地域特征看，社会资本更热衷投身于南京、苏州、无锡等已深度进入城镇化中后期的经济发达城市中心区。
丁志刚指出，社会资本参与城市更新的难点堵点问题主要有四方面：一是投入产出平衡难，参与意愿低。当前老城区未更新区域多为“难啃的骨头”，税费问题则进一步加大了更新交易成本，其中土地增值税和契税问题尤为突出。二是面向增量开发和新建建筑的流程和规范，不适应更新项目需要。三是公开信息碎片化带来的参与渠道少，社会资本难以及时全面了解更新资源和投资标的信息。四是地方政府和部门对于社会资本参与存在顾虑，风险与合规性管控要求高。
针对上述问题，丁志刚提出了社会资本参与城市更新的策略建议。一是建立综合平衡机制，提高更新政策的协同配套性，在土地供应方式、更新改造模式、资产盘活、税费政策等方面探索创新；二是构建适应城市更新的技术标准体系，优化审批管理流程；三是厘清存量空间资源，建立信息公开渠道；四是发挥不同类型的社会资本长处，增强政府和属地国资平台与社会资本的有效对话能力。
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