房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。
为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「五分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）
位于杭州市城区内的xx家园系某房地产公司开发建设的商品房项目，根据该小区业委会备案登记表记载，小区共有业主900余户。
小区内有一会所，一直由开发商占有，用于出租并由开发商收取租金。小区业主对此很不满，因为该小区商品房的平均售价本就较周边小区价格更高，所以业主们认为该会所的建设成本应已纳入小区商品房售价中，并据此推断该会所应当由全体业主共有，开发商系强占业主共有房屋牟利。
经业主大会决议后，由小区业主委员会出面与开发商进行交涉，要求移交小区会所，却遭到开发商的拒绝，开发商表示该会所既非业主专有部分也不是业主共有部分，理应属于开发商所有。双方就该问题多次协商后未果，遂发生争议。
另外，关于该会所的权属，业主们还发现存在特殊情况。约有40余户业主与开发商的商品房买卖合同中明确约定了将包括小区会所在内的未计入共有公用分摊面积房屋及建筑部位归业主共有，但剩余800余户业主的商品房买卖合同中却没有该条款。
业主们很奇怪，到底小区内类似会所这类房屋的归属应当如何判断？另外，正如业主们所遇到的存在不同业主合同约定不一致情况，又该如何处理？
个别业主还认为：既然大家都是小区里的住户，应当享有同等权利，没有合同约定的业主是否可以参照有约定的业主适用合同条款，享有小区会所的共有权？
小区会所作为小区内独立建筑，是业主进行休闲、娱乐、社交、消费的场所之一，其功能往往服务于全体业主，且与全体小区业主的利益息息相关。
但个别会所也会存在与物业服务用房混同使用、或业主聘请的物业服务公司与开发商委托的会所经营者出现交叉混同等各种情况，导致小区内会所到底归谁所有，应当如何经营使用，收益如何分配等问题频出。
小区会所是属于开发商所有还是业主共有，对此我国《民法典》并没有明确规定ebet易博官方网站，《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”也只是强调如物业服务用房等可认定为业主共有，至于会所的权属问题并不明晰。
而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，小区会所具备专有部分的特点，即具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体等，属于独立的房屋或特定空间，而并非简单的共有部分。
实务及理论界对于会所归属的认定方法更是存在多种学说。根据我们对实务处理及相关案例的分析，小区会所权属判断大致有以下几种情况：
（1）根据相关法律法规规定配建的物业服务用房，含物业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房、其他物业经营性用房，及归小区业主支配使用的垃圾集散间等，当属于全体业主共有的公共配套类建筑设施。
（2）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建，并明确其产权归属的，社区卫生服务站、社区文化活动站、社区体育活动场地、或幼儿园等，应当移交相关街道或社区管理使用。
（3）在没有规定的情况下，如商品房买卖合同约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，则按合同约定执行。
（4）既没有规定也没有约定的情况下，需要区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，会所产权归开发商所有。
结合上述判断方法，本案涉小区内有40余户业主的购房合同中明确约定会所归业主共有。根据有约定从约定的原则，该40余户业主对案涉小区会所可享有共有权。
对于商品房买卖合同中没有约定小区会所归属的800余户业主需要分情况讨论：若该部分业主能够证明案涉小区会所的建设成本已被纳入业主的商品房建设成本中并实际构成商品房对外销售价格的组成部分，则业主对小区会所享有所有权。反之，则业主不享有小区会所的所有权，该会所仅由上述40余户业主与开发商享有共有产权。
至于这800余户业主能否参照对40余户的业主的商品房买卖合同适用有关小区会所权属的条款，根据《民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”因此虽然业主们都居住在同一小区，但每个业主与开发商的商品房买卖合同均是独立的合同，不能混同，也不应当参照适用。
现实中判断小区会所的归属问题远比上述所列举的更为纷繁复杂ebet易博官方网站，便于业主理解，涉及小区会所权属的初步判断，业主可从以下方面着手：
首先，业主可以通过看查自身所签署的《商品房买卖合同》的具体条款，合同中是否对小区内会所或会所使用房屋的权属曾有过约定或说明，若存在明确约定或说明，则直接依照合同约定确定会所权属。也可以查看该商品房分摊的共有部分中是否包含了会所，若包含在内的自然也属于已分摊的业主共有。此外小区会所应当如何利用可能也会在购房合同中予以说明。
其次，业主可以通过当地规划部门或不动产登记部门查询会所所在房屋的规划或权属登记情况来判断会所的权属。根据不动产登记公示制度，已登记的不动产归登记人所有。
最后，若上述两个步骤仍无法判断小区会所权属，业主可以通过向当地物价部门或房地产管理部门申请调取小区的《商品房销售价格申报表》等商品房价格核定的相关材料，综合判断会所的建设成本问题。若根据相关证据材料可以证明该会所的建设成本已纳入商品房建设成本中，构成本小区商品房对外销售价格的组成部分，则可以认定该会所属于业主共有。
以上，就是本期「 5分钟读法律 」 专栏关于“小区会所所有权”话题的全部内容。
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