位于新河浦的老牌东山豪宅——东湖豪苑最近登上拍卖公告，第五层将被拍卖。东湖豪苑五楼现在为泳池及东湖棋院所在地，记者日前到现场踩盘，发现棋院和泳池正常开放，采访东湖豪苑物管及业主等人士，他们都回复“不知道五楼会被拍卖”。一位中介人士告诉记者，他们的确知道东湖豪苑五楼会被拍卖，但由于该住宅带有培正小学学位，即使泳池不能使用，但对物业的价值也影响不大。

　　记者从知情人士了解到，东湖豪苑开发商在2009年把大厦物业公司转卖，连带签署租赁合约，把东湖豪苑五楼出租给大厦物业公司20年，似乎对五楼物业拍卖早有“对策”。根据法院公告显示，“本次拍卖的标的物东湖豪苑第五层是作为康体活动、泳池更衣用房、会所、管理用房、公共休息活动地及绿化平台，已由穗规验证字[1998]1096号规划验收合格证验收合格，买受人买受后对使用功能和性质不能改变。”也就是说，即使有其他人士拍下东湖豪苑的五楼，该租赁合约依然可以确保业主使用泳池至2029年。

　　而根据东湖豪苑的国有土地证显示，五楼物业土地用途为综合(会所等)，使用年限为50年，自1995年4月6日计起。换言之，投资者拍下东湖豪苑的线年不可以改变现有的格局，从2029年算起只剩下16年的使用年限，800多万元拍下一个“睇得吃不得”的“鸡肋”，相信此标的流拍成数非常高。 本专题文/图：记者 李凤荷

　　本周一，记者冒雨来到位于新河浦的东湖豪苑。东湖豪苑1~5层为非住宅用途，根据规划显示5层以下为写字楼、商业和综合用途。记者乘电梯到四楼，四楼大部分为办公区域，五楼大部分已被出租给东湖棋院，不少家长在等候学棋的小朋友。从棋院步出平台，可以看到一个ebet易博真人平台室内泳池。

　　根据拍卖公告显示，东湖豪苑五楼约1549平方米，以不交吉拍卖的方式拍卖。评估公司呈交的评估报告显示，该物业交吉起拍价为1254.84万元，折合单价为8100元/m2；不交吉拍卖价为878.39万元，折合单价为5670元/m2。

　　拍卖公告指出，《场地租赁经营合同》及《补充协议》显示，拍卖标的在2009年10月1日至2029年9月30日租赁期间，承租人对ebet易博真人平台拍卖标的的经营管理，有收益(指扣除成本后的纯利润，以年度为单位，每年核算一次)，则收益部分的50%作为租赁经营费用，若无经营收益，则无须支付租赁费用；若经营亏损，则由承租人自行承担。拍卖公告还特别指明“本次拍卖的标的物东湖豪苑第五层是作为康体活动、泳池更衣用房、会所、管理用房、公共休息活动地及绿化平台，已由穗规验证字[1998]1096号规划验收合格证验收合格，买受人买受后对使用功能和性质不能改变”。

　　记者在现场采访了从大厦里面出来的业主，他们对大厦五楼泳池被拍毫不知情。随后，记者打电话至物业管理公司，物业管理公司的人士也表示不知情。不过，东湖豪苑五楼被拍的消息已在中介中传开，满堂红永胜分店店长黎燕坤表示，东湖豪苑因为有培正小学学位，楼价非常坚挺，预计不会受五楼会所设施被拍的消息所影响。东湖豪苑因学位以及周边环境的因素放盘非常少，该分行目前望湖的南向单位业主叫价在2.8万~3万元/m2之间，朝向不佳的单位成交价在2.3万元/m2左右。

　　中原地产东湖西分行高级营业经理陈伟秋告诉记者，从拍卖公告来看，投资者在2029年之前是无法改变现有的格局，故此就算在剩余的土地使用年限中投资者可以有限度改变五楼的格局ebet易博官方网站，但变动的空间非常少。

　　知情人士表示，2029年之前拍得该物业的投资者所取得的租赁收益与场地经营的盈亏有关，只要场地账面显示是亏损，承租的物业管理公司一分钱租金都可以不交，场地出租协议及补充协议似乎已对意图竞买的拍卖人设下令其知难而退的“警告”。

　　此次东湖豪苑五楼被拍卖所涉及的案号为(2004)穗中法执字第2362号，也就是说官司早在2004年已宣判，但至今仍未了结。根据拍卖公告所附的评估报告，在房地产查册表上，有关东湖豪苑的物业查封来函从2002年一直延续至2008年，堪称“一匹布咁长”。

　　据资料显示，东湖豪苑由香港与内地资本组成的中外合作企业联合开发，内销均价为9000元/m2，外销均价为8000元/m2，合共住宅套数为346套。这个价格在1999年也是一个货真价实的豪宅价。不过，随后自2002年起，东湖豪苑就开始官司缠身，多数为资产抵债的经济纠纷，主要集中在1~5层以及地下停车场的产权转让问题，2003年一楼部分商铺被判决转让给农行淘金支行和一名自然人；2004年是东湖豪苑官司集中爆发的一年；直至2008年，房地产查册表上甚至出现“轮候查封”的字样。

　　据知情人士透露，东湖豪苑销售后期出现资不抵债的情况，C座出现烂尾，住宅和商铺都困难，其中2004年有多起宣判转让产权的官司，就是因为开发商不协助业主办理物业产权而迫使业主以起诉取得法院判决的方式来办理产权证。

　　2010年，天河某小区的会所被开发商改做新一期的售楼部，业主童小姐全程参与维权活动。她告诉记者，当时他们到规划局查了会所的规划图，上面标明是用作“公共”用途。后来ebet易博官方网站，她与其他业主研究了物业管理条例，发现就算会所产权不属于业主，但要改变其用途必须经过业主的同意。

　　据法律界人士透露，会所是一种为小区业主提供娱乐、休息、健身设施的统称，会所的所有权分为两种：一是权属为开发商所有，收益也归开发商所有，这是最常见的情况；第二种是权属为全体业主所有，这种情况下会所的面积分摊给了每户业主，因此 会所的产权归全体业主所有，会所的收益在扣除经营费用后也应当属于全体业主。

　　如果会所的产权属于开发商所有，开发商可以对会所进行出售、使用、收益等，但是如果房地产买卖合同双方约定了会所的用途，即开发商在自己的所有权上设定了义务，那么他就要遵守合同中约定的义务，比如说合同允许开发商出售所有权给他人，但新的所有权人不能变更会所的使用功能。

　　从东湖豪苑的例子来看，即使当年开发商与业主在买卖合同中没有对五楼的使用用途作出约定，但由于该楼层已验收合格，规划功能已由政府作出清晰指定，因此东湖豪苑的业主大可以淡定处之。

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