当下已经没人怀疑丰台新房市场的内卷程度了，关键原因在于丰台新房去化过于缓慢。
2024年，丰台新房市场全年仅成交3356套，这个数字低于2023年的5265套，那些卖不掉的新房都留在了今年。
新房库存仍在积累，丰台土拍也仍在继续。丰台“好房子”的标准同样是友善的——不但有阳台，而且内嵌，内嵌之外再给外阳台“花池”，从产品角度来看，丰台新房属实没得挑，拥有着同近郊区新房一般的待遇，但丰台新房的买入逻辑不能只看产品。
丰台新房的改善、豪宅类产品保值性和流通性难以保证，各个板块的学区溢价不高，开发商几乎都在产品层面内卷，从户型得房率卷到会所，从会所卷到园林。即便如此，市场仍旧不买单。
1月，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，随后又以40.08亿元竞得西南郊冷库地块，两宗地块均以托底拿下，其中西南郊冷库0005地块楼面价5.8万/平，万泉寺地块楼面价6.2万/平。
隔壁的北京瑞府楼面价7.03万/平，端礼著楼面价6.4万/平，北京悦府楼面价7.3万/平，三个项目的楼面价均在中海所拿地块的楼面价之上，中海两宗地块的楼面价确实降了不少，但对于中海的新房项目去化帮助有限，因为丰台各个新房项目实在太难了。
到底有多难？从土拍市场来看，各家开发商对丰台新房市场持谨慎态度，大多选择以底价拿地，买房人对于丰台各个板块的未来预期也在降低。
1、大红门板块，“首都商务新区”的定位对于大红门板块的新房去化有一定价值，但其现有配套成熟度不高，买入后仍要等待预期兑现，所以买房人对于大红门板块的新房观望情绪较重；
2、大瓦窑板块，堪称丰台最卷区域，板块内部的城市界面杂乱、地铁周边环境差，铁道和路网各种分割，新房项目能做的就是比谁更“特价”，当初对于户型的豪言壮志已经熄火，终究要以板块论成败；
3、丽泽商务区板块，作为丰台为数不多配套成熟的板块，依赖南二环的环线优势能够实现缓慢去化，北京悦府、北京瑞府等新房项目已经去化完毕，中海丽金府、丽泽叁号院互为对手盘，部分面积段重合，导致目标客群会有竞争。
4、新宫板块，作为丰台内部主要通勤的板块，板块内新房项目自建发璟院之后，就开始进入去化缓慢的状态，尤其作为TOD项目的森与天成，户型纷乱、产品一般，频繁传来“特价”消息，又频频被老业主“叫停”。
丽泽商务区的产业规划正在逐步落地，目前已入驻大量金融机构。虽然带来不少高薪金融从业者，但他们在下班后，还是选择回到西城、海淀。
“职住平衡”未能在丽泽形成闭环，原因在于金融和互联网有着不同的造富逻辑。我们见过太多钟情于学区且现金流充沛的互联网从业者，我们也见过太多从事金融工作，但是月收入仅有万元左右的刚需客群，金融业终究只能少量造富。
中海丽金府与丽泽叁号院，二者所面临的挑战更多来自海淀。2025年，海淀已经或即将入市的10万+新房项目，包括功德寺、朱房村、树村等地块共5个新房项目，无一例外都会对中海丽金府与丽泽叁号院的客群进行分流。
丰台虽有环线和产品力优势，但其他方面跟海淀相比，完全不在一个量级，去化也很难像海淀一般高效，甚至要担心远在北五环的海淀新房会吸走客户，高总价预算的买房人很难被通勤所困，他们有更想要的。
有些地块开发商不得不拿。如果不拿，大概率要被后来者背刺；如果拿了，则要做好高库存、慢去化的心理准备，中海在丽泽的挑战和困局也正是如此，即便要深耕丰台，但也算好基本的账本。
中海丽金府，户型面积段在135-231平之间，包含136、160、181、203、231平等四居户型，整体户型从改善到豪宅都有覆盖，南向采取花池+内嵌式阳台设计，北向也有设备平台，得房率超90%，预计单价10.5-11万/平，135平户型总价超1400万。缺点为京九、京沪铁路线米ebet易博官方网站，部分楼栋及小区会有噪音污染。
中海丽泽叁号院，户型面积段在99-155平之间，包含99、110、140、148、155平等三居、四居户型，部分户型带双阳台设计，得房率同样超90%，预计单价9.5-10.5万/平，虽然由于位置关系，单价略低于中海丽金府，但在140-155平面积段，中海丽泽叁号院和丽金府仍然是有重叠的。
目前来看，中海丽金府和丽泽叁号院之间一定存在竞争，即便两个项目都称对方不是对手，类似的竞争也同样出现在亦庄的招商玺和招商序之间。
海淀买房人的入场时间与互联网行业的发展周期强关联，丰台买房人的金融从业者占比并不高，更多的是来自西城的购买力外溢和本地置换改善。海淀买房人对于学区溢价的接受度更高，丰台买房人则更看重所谓的“家在二环”。
海淀新房的运作逻辑套用在丰台注定会很难。丰台新房库存的困境，本质是价值与价格错配，产品既是唯一，但却又无法成为唯一，中海如果坚持以产品守卫价格，中海丽金府与丽泽叁号院的去化困境则难以避免ebet易博官方网站。
中海丽金府和中海丽泽叁号院都不限价，中海手中握有部分定价权。到底打算做高利润还是快去化？应该是要等开盘后再定，但是等待同样也是一种冒险。
南二环外丽泽商务区旁的中海万泉寺项目中海丽金府预计本月底开盘，目前售楼处样板间都已开放
项目地块由中海地产2024年12月份以总价110.54亿竞得，拿地楼面价为6.2万/平米。项目用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8，建筑控制高度80米。
值得注意的是该地块是北京近3年多来出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。项目目前规划的是共13栋楼1060户，户型面积为130-231平米全四居。
就目前了解的到的情况：项目本月底开盘，首期开盘楼栋为5-6-9-11-13号楼，基本涵盖各个户型。其中南侧一排130平米左右小户型因为离铁路较近，开盘价格会在10.5万/平米左右，其他户型销售价格会在11-12万/平米。
北京瑞府2022年5月开盘，共有产权房（个人持有80%），网签均价9.8万
以上新房楼盘都是2022年开盘，当时华润昆仑域二手房成交均价14万左右，招商中国玺成交均价也接近12万，存在明显的新房价格倒挂二手，直接引起了购房人的抢购，这几个楼盘虽然截止目前都还没有完全清盘（偶尔有清退），但是主要去化都集中在2022年。
昆仑域，虽然目前挂牌均价14.5万，但是绿中介整个2024年就成交了一套186平米，单价11.5万/平米，今年截止目前还没有成交（绿中介没有成交，并不意味着小区没有其他中介成交，绿中介卖这种高端盘还是差点意思）。
相比之下，2022-2023年昆仑域的成交均价在14万/平米左右，甚至有成交单价高达15万/平米，这也让当时的北京悦府、端礼著、北京瑞府因为价格倒挂二手房直接卖爆了。
中国玺，同样，虽然挂牌均价12.5万/平米，但是参考绿中介成交数据，2025年0成交，2024年下半年成交的2套147三居（非小区主力户型，户型很一般），成交均价8.7万/平米，上半年主力户型成交均价在10-11万。相比之下，2022-2023年的中国玺成交单价在10-12万。
如今来看，丽金府区域周边二手次新价格相比之前下调不少，与此同时端礼著和北京悦府尾盘销售也都出现了10万/平米的价格，并且丰台的亚林西板块整体城市界面和配套也是要强于丽金府的，那么是不是意味着中海丽金府的卖11万价格有点贵了呢？
1、中海丽金府的建造完全是按照好房子标准来建的，得房率90-96%，同比之下周边之前的新房和二手房得房率都在80%左右（有些还不到80%），无论是产品户型还是装修标准都有代差。（忽略丽金府130的户型装标）
2、中海丽金府距离丽泽商务区很近，步行10分钟就能到达，可以说就在丽泽商务区，目前周边城市界面以及得到了充分的改善，可以说是相比之前完成了蜕变。丽泽商务区是丰台乃至北京未来重点发展的区域，板块价值未来可期。
基于以上两点再参考周边次新二手房和新房价格，丽金府卖11-12万其实还算合理，但这不是一个能快速走量让购房人能很容易下决心的价格！毕竟今天的房地产市场和2年前不可同日而语。
另外，南侧一排小户型价临近铁路（不到100米）噪音影响不可避免，10.5万的价格是否合适就得看购房人对噪音的接受程度了，北京悦府、端礼著都有同样的问题，在没有便宜太多的情况下依然卖完了。
中海丽金府打造约2000㎡下沉会所及约600㎡架空层泛会所 ，营造隐奢于世的居住体验。下沉会所配备泳池、健身房等设施，架空层泛会所，业主专属不对外。
内嵌阳台基本1.8米左右+花池0.7米，花池的长度，（都是客厅+南向次卧），北侧设备平台，整体得房率95%左右。属于好房子。
136平米户型方正，南北通透，动静分区明确。南向是室内阳台＋花池的设计，北向的两间卧室是设备平台的赠送。
160平米户型是入户双玄关的设计，一进门就是800库，南向客厅面宽约5.7米，南北的赠送面积依旧是拉满状态。这个户型开始，主卧就是搭配浴缸的设计了。
181平米户型有独立电梯厅，进门依旧有双玄关的设计，这个户型在160平户型基础上，南向增加了双套房设计。其他的功能间和160的户型是一样的。
203平户型是子母门、双玄关、超大奢厅的设计，超大主卧套房，还有独立衣帽间。这个户型北侧有一个不同的是，设备平台的赠送放在了厨房外面，南向依旧是三面阳台＋花池。
项目最大户型231平，南向的面宽足够宽，约10.2米的超宽景观阳台，客厅、餐厅、厨房一体化设计，社交空间就达到了70㎡。最大的亮点就是主卧套房，这也太豪华了。配备了独立的衣帽间、卫浴间、书房和休息区，卫浴间内还设有浴缸和桑拿房，豪宅的顶级体验。
样板间：目前做了三个样板间，分布是130平米、165平米、184平米四居，其中130平米的交付标准明显较其他户型要低一些。
中海丽金府位于二环外的丽泽商务区，距离丽泽SOHO约1000米。步行就能去丽泽上班。这里是南二环外，除无学区外其他配套基本都是顶配。
交通：项目距离丽泽商务区站/丽泽城市航站楼仅约1.5km，交通枢纽一站汇集5条黄金轨道线号线号线/丽金线/新机场线，实现快速抵达金融街、大兴机场
可能有人会说丽金府距离最近的地铁都是1000米，这个距离可不算近。关于这一点我想说对于二环外的绝佳地段，基本就是外面郊区通勤的终点，地铁需求好像并不是那么重要了。
三级甲等-北京天坛医院（约2.7km）、三级专科-佑安医院（约3km）、三级综合-电力医院（约5km）
步行15分钟可达丽泽龙湖天街，自驾30分钟内可达金融街及国贸商圈，交通十分便利。
北侧一街之隔规划有十二年一贯制的第五实验学校。算是目前丰台比较顶尖的学校了。学校由北京十二中联合总校承办，北京市教委直属学校，规划小学部和中学部。
其他学校：丰台纪家庙小学（0.96KM）、北京朝阳芳草地国际学校丽泽分校（1.7KM）
在西南区域工作并打算买房的朋友们，中海丽金府绝对是一个不容错过的优质之选！
当我们把目光聚焦在西南工作生活圈，西城、丽泽、丰科园这几个板块脱颖而出，成为大家购房时重点考量的区域，不过它们各自有着鲜明的特点和优劣势。
先看西城，作为城市核心区域，地段优势不言而喻。这里汇聚了丰富的城市资源，交通网络四通八达，商业配套成熟完善。然而，高地段带来的是高昂的房价，想要在此购置一套改善品质的住房，预算成本相当高。而且，西城的房产很大程度依赖地段和学区价值。近年来，随着城市发展格局的变化，西城人口呈现出逐渐减少的趋势，同时教育政策不断调整，学区的重要性也在逐步淡化。此时选择在西城购房，极有可能是在房价高位入手，未来房产的增值空间充满不确定性。就拿之前一些主打学区概念的楼盘来说，在学区热度下降后，价格出现了明显的波动。
再说说丽泽，它地处二环边，环线位置是房价保值增值的关键因素之一。丽泽不仅占据着得天独厚的地理位置，还能充分享受周边区域的发展红利。背靠西城和金融街，能够承接大量的外溢需求。众多金融、科技企业纷纷入驻丽泽，为区域发展注入了强大动力，未来潜力无限。毫不夸张地说，当下在丰台众多板块中，丽泽是最具购买价值的区域。例如，周边的一些新楼盘在过去几年间，房价随着区域的发展稳步上涨，居住品质和生活便利性也在不断提升。
接着聊聊丰科园，它处在四环边，相比二环的丽泽，环线位置稍逊一筹。目前丰科园的发展已经趋于饱和状态，缺乏更多的想象空间。回顾过去，几年前的华润城房价从9.5万每平下跌到7万每平，这样的价格波动让人咋舌。虽说像丰和这样的项目，凭借其卓越品质成为板块内的终极改善标杆，但像云镜、华润城等大部分楼盘，在市场变化中逐渐显露出价格虚高的问题，如今入手大概率是处于高位。
最后来深入剖析一下二环丽泽2025年地王项目中海丽金府这个极具竞争力的项目。从得房率来看，丽金府在同类型产品中表现出色，精心设计的户型最大程度减少了空间浪费，让每一寸面积都得到充分利用，为业主提供了更为宽敞舒适的居住体验。在产品力方面，无论是建筑品质、园林景观，还是物业服务，都做到了精益求精。建筑采用高品质材料，确保房屋坚固耐用；园林景观打造独具匠心，移步换景，营造出宁静惬意的居住氛围；物业服务贴心周到，24小时为业主保驾护航。对比近几年市场上的改善产品，丽金府无论是从品质还是价格方面，都有着明显优势，甚至出现了价格倒挂现象，性价比极高。
一个产品的价格，不仅仅取决于地段，产品力和产品的稀缺性，也占有很大比重。
稀缺不一定是好的，一方面可以带来产品的溢价，但如果太稀缺，也可能会导致产品错配。
可以看到上图的左下角，二手房小区林立。而丽金府周边，二手房主要有万泉寺南里、万润风景、万泉盛景园等三个二手房小区。
这里，周边二手房的价格，大都在 5~6 万左右，在 2002 年左右建成，楼龄就是23 年。均价按 5.5 万计算，如果按照 70 年的平均年限折旧的计算折新，大概抵现在的 5.5 / (1 - 70 * 23) = 8.2 万/平。
当然，上面的计算方式非常简单粗暴，也没有考虑边际效应、户型等各种影响，仅供参考。
新房楼盘数量，相比于其他区域来说，还是比较多的，比如北京瑞府、端礼筑，另外还有西郊冷库地块的丽泽叁号院。中海丽金府预计成交价在10-12万/平米面积136-230平米,总价1500-2700万.
从周边市场来看，附近的端礼著网签均价约 11.03 万元/㎡，北京悦府网签成交价约 10.97 万元/㎡，北京瑞府网签成交价约 9.84 万元/㎡。
相比之下，中海万泉寺项目的价格处于合理区间，且具有一定的竞争力。返回搜狐，查看更多
